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房企降價求生 10月50城新房價格環比上漲

出處: 作者:劉瀚琳 網編:陶鳳 2019-11-15

樓 (2)

年末將至,隨著房企降價搶跑,雙向調節多地開花,房價漲勢繼續平穩收窄。11月15日,國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示,今年10月,全國新房、二手房漲價城市數量以50城和31城,較上月再減3城和9城。

新房、二手房環比漲幅收窄

“從目前房價升降城市數量來看,更優價格走勢正在形成,對購房者入市而言,也意味著成本與壓力在同步降低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

具體而言,10月份,一、二、三線城市新建商品房價格環比漲幅分別為0.1%、0.5%和0.6%,漲幅較9月份回落0.3、0.1和0.2個百分點。

對于新房價格上漲城市減量疊加漲幅回落,諸葛找房數據分析師國仕英表示,這是鑒于“金九”期間成交量表現平平,房企降價促銷、打折等促銷行為并未換來較高的成交量。“銀十”到來,房企為加快銷售,加速促銷,降價力度更大,使得各等級城市新房價格出現不同程度回落所致。

在此次公布的新房價格漲跌榜單上,南寧終結了連續兩個月的榜首位置退居第三,西寧以2.8%的環比漲幅取而代之。嚴躍進認為,這說明目前西部省會城市購房政策最為寬松,正進入補漲階段。

“與此同時,受新房降價影響,二手房也紛紛降價銷售,部分置換需求較為迫切的業主,降價力度也有所擴大,使得更多的城市加入到下跌城市行列中,各等級城市漲幅也有所收窄。”國仕英指出。

數據顯示,10月份,一、二、三線城市二手房環比漲幅分別為0.1%、0.1%和0.5%,分別較上月回落0.2、0.1和0.2個百分點。

在國仕英看來,由于降價促銷行為仍在,預計到今年底前,各地新房、二手房價格均將保持穩定或微跌。

開發投資增速回落0.1個百分點

房價漲幅收窄背后,行業面臨金融監管強化、融資渠道收窄,銷售回款支撐度不足。數據顯示,1-10月,房地產開發企業到位資金145151億元,同比增長7.0%,增速比1—9月份回落0.1個百分點。“這是由于國內貸款增速回落1.2個百分點,自籌資金回落0.2個百分點,開發企業融資環境進一步收緊,資金壓力非常大導致。”國仕英指出。

資金吃緊引發市場情緒持續低迷,樓市加速去化,企業投資保持觀望。同期,全國房地產開發投資也以10.3%的增速,較1—9月份回落0.2個百分點。其中,住宅投資增速回落0.3個百分點。

對此,嚴躍進表示,“開發投資增速的回落,也進一步反映了政策面對房企的調控導向。”房地產高壓調控之下,不少房企放慢投資步伐,甚至因債務難償迎來生死考驗。人民法院公告網消息稱,截至到10月31日,2019年宣告破產的房地產相關企業數量為412家。

克而瑞研究數據顯示,從房企的債券到期情況看,2015年公司債及中期票據發行量較大,多數企業債券期限在3-7年間,今年房企面臨償債高峰期。2019年下半年,房企的到期債券達1706億元。

重壓之下,各大房企試圖通過“以價換量”回籠資金。傳導向銷售端的表現為,1-10月,商品房銷售面積達133251萬平方米,同比增長0.1%,較上月擴大0.2個百分點,增速為今年以來首次由負轉正。

值得注意的是,十月份,新開工面積也超過預期,同比增10.0%,較1-9月加快1.4個百分點。“客觀來看,該數據說明四季度房企在搶工期,目的是第四季度獲得預售證,看似是新開工加快,實際上還是為了更好做銷售和回籠資金。”嚴躍進表示,雖然當前市場認為房屋銷售市場以降溫為導向,但降溫不代表下跌。尤其是9月份開始各地預售證發放節奏加快,供給端的活躍也容易刺激需求端數據上升。

單月67次調控

“穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也不是穩定。”中原地產首席分析師張大偉表示,今年前10個月,樓市調控共計482次,較去年同期漲20%。其中,10月單月樓市調控達67次。

據此前中國社會科學網發布《中國住房市場發展月度分析報告》顯示,下半年以來樓市的強降溫政策成效顯著,9月監測數據中,24個核心城市綜合房價水平年內出現首度下降。為保證樓市平穩運行,雙向調節政策在全國各城市繼續鋪陳。

比如,中原地產研究中心統計數據顯示,10月份,僅人才優惠政策發布次數便達到23次,占當月調控總量的34%。

期間,10月21日,海南省三亞市發布《進一步完善人才住房政策的通知》,全日制大專以及以上學歷的人才,在三亞實際工作滿一年,且繳納滿一年社保及個稅,即可在海南省購買一套房產;又如10月15日,天津市發改委表示,擬對承接北京非首都功能疏解的項目的非津籍職工,其家庭在天津無住房的,可在天津購買1套住房,且無需社保或納稅證明。

與此同時,不少城市公積金與租賃政策也頻示利好。公積金方面,10月8日,揚州市住房公積金管理中心發文,將住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元;租賃方面,10月15日,深圳推出首個“穩租金”商品房租賃試點項目等。

然而,正當“定向松綁”緩解樓市去庫存壓力之時,融資政策持續收緊之下,“戴著鐐銬起舞”似乎成了房企宿命。10月12日,北京市銀保監局引發《關于規范銀行與金融科技公司合作類業務及互聯網保險業務的通知》,明確將加強資金用途合規性審查,嚴防信貸資金流入房地產禁止性領域;10月23日,銀監會下發的《關于印發融資擔保公司監督管理補充規定的通知》,將置業擔保公司納入監管范圍并進行全面排查。

信貸方面,據融360大數據研究院監測數據顯示,2019年10月全國首套房貸款平均利率為5.52%,環比微升0.01個百分點,同比下降0.19個百分點,已連續5個月小幅上升。

關于今年四季度,國仕英預測,開發企業會采取更加積極主動的“以價換量”策略,新房、二手房房價將保持平穩或微跌;嚴躍進補充指出,這種情況下,房企重心會更多強調銷售數據的改善、現金流的改善和財務數據的改善,投資端數據節奏或將放緩。受此影響,類似開發投資數據難以繼續上揚,在后續幾個月以增幅收窄為導向。

北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳

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